In het zojuist verschenen Surinaamse Juristenblad (SJB 2016 nr. 2) is er een interessant vonnis van de kantonrechter de dato 30 juni 2016 A.R. nummer 16-3004 geplaatst. In dit vonnis heeft de kantonrechter een recht van grondhuur vervallen verklaard met de opdracht aan de grondhuurder om binnen twee maanden na uitspraak van het vonnis het desbetreffende perceelland met daarop staande woonhuis te ontruimen en te verlaten met medeneming van alle van zijn zijnentwege aanwezige personen en goederen en door afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de Staat Suriname te stellen.
Het recht van grondhuur is een zakelijk recht om het vrije genot te hebben van een stuk domeingrond onder gehoude¬nis om deze grond overeenkomstig de door de Staat daaraan bij de vestiging gegeven bestemming en bepalingen te benutten. Het recht wordt volgens art 14 DUD (Decreet Uitgifte Domeingrond) door de Staat (Suriname) verleend.
Het tegenovergestelde van het begrip zakelijk is persoonlijk. Een persoonlijk recht is niet overdraagbaar, een zakelijk recht wel. Op een persoonlijk recht (bijv. een huurrecht) kan geen hypotheek gevestigd worden, op een zakelijk recht (bijv. eigendom, erfpacht, grondhuur) wel.
Niet alle zakelijke rechten zijn even sterk. Het meest absolute d.w.z. sterkste zakelijk recht is het recht van eigendom. De beperkingen die bijvoorbeeld bestaan voor grondhuur of erfpacht gelden niet voor eigendom. Het is daarom geheel onjuist om aan eigendom dezelfde waarde toe te kennen als bijv. grondhuur. Dit gebeurt helaas in de praktijk heel vaak. Vele koopovereenkomsten van onroerend goed lopen niet via het notariaat, daar dit niet wettelijk vereist is. Het is daarom goed erop te wijzen dat bij aankoop van onroerend goed verschil gemaakt moet worden tussen de koop en de levering. Van een koop en verkoop is reeds sprake als er tussen partijen wilsovereenstemming bestaat over het object, de prijs, de wijze van betaling en alle overige voorwaarden. De wet eist zelfs niet dat de koopovereenkomst schriftelijk moet zijn. In de praktijk komt dat zelden voor daar zonder schriftelijk stuk het bewijzen van de overeenkomst heel moeilijk is. Wanneer een koper zijn koopsom volledig betaald heeft, en ook aan alle overige voorwaarden heeft voldaan, kan hij van de verkoper eisen dat het gekochte onroerend goed aan hem geleverd wordt. De levering moet wel volgens de wet verplicht bij een notariële akte (de zgn. transportakte) geschieden. Hierbij kunnen problemen rijzen. In dit artikel wordt hierop niet verder ingegaan.
Ik kom nu terug op de casus van het vonnis over de vervallenverklaring van het recht van grondhuur:
De heer ‘Van G.’ was gehuwd met een legerkapitein mevrouw S, die gedetacheerd was in het district Nickerie. Er werd aan de kapitein in 2004 een dienstwoning beschikbaar gesteld aan de Alupistraat in de van Pettenpolder in het district Nickerie. In dit gebouw woonde de kapitein samen met haar man Van G. De kapitein vroeg per 1 mei 2009 op eigen verzoek ontslag aan bij het Ministerie van Defensie, hetwelk ook verleend werd. Op 12 mei 2010 werd het perceelland waarop de dienstwoning stond, ter beschikking gesteld van het ministerie van Defensie. Uit een hypothecair uittreksel van 27 oktober 2015 blijkt dat het perceel waarop de dienstwoning staat aan Van G. in grondhuur was toegewezen. Bij beschikking van 16 maart 2016 werd van overheidswege de vervallenverklaring van het recht van grondhuur op grond van het algemeen belang uitgesproken. Van G. vocht deze vervallenverklaring in rechte aan, omdat hij meende dat deze onrechtmatig was geschied, daar gehandeld was in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Voorts zou naar zijn mening de beschikking van 16 maart 2016 niet in werking treden omdat de wettelijke verplichting tot bekendmaking van de vervallenverklaring bij aangetekend schrijven dan wel per deurwaardersexploot aan hem niet is geschied. Bovendien vond Van G. dat hier sprake was van een zgn. gemengde overeenkomst namelijk een huurovereenkomst in dienstbetrekking, waardoor hij aanspraak meende te maken op huurbescherming.
De kantonrechter stelde Van G. in het ongelijk. Dit omdat naar haar mening art 32 lid 2 DUD inderdaad een schriftelijke bekendmaking eist, maar niet aangeeft wat de consequenties zijn indien dat niet gebeurt. De kantonrechter is daarom van mening dat het niet bekendmaken Van G. niet leidt tot de nietigheid van de vervallenverklaring. De kantonrechter stelt voorts dat ook al staat in de desbetreffende beschikking niet dat de vervallenverklaring in het algemeen belang is geschied, deze toch geldig is omdat uit de motivering van de beschikking voldoende blijkt dat het om het algemeen belang gaat.
Verder zegt de kantonrechter dat Van G. zich niet kan beroepen op huurbescherming, daar het karakter van een dienstwoning met zich meebrengt dat de ambtenaar de dienstwoning zal moeten ontruimen wanneer de dienstbetrekking is beëindigd.
Tenslotte stelt de kantonrechter dat de Staat de vervallenverklaring rechtens kan baseren op het hebben van een ouder recht dan van Van G. op het litigieuze perceel.
De kanttekening die geplaatst kan worden bij dit vonnis is dat niet gesproken wordt over een schadevergoeding aan Van G., terwijl art 31 lid 5 DUD spreekt van een schadeloosstelling aan de grondhuurder. Uit het vonnis is mij niet gebleken dat Van G. een eis daartoe had ingesteld. Een standaardprincipe in het burgerlijk procesrecht is dat de rechter zich moet houden aan het petitum. Dit betekent dat niet meer toegewezen kan worden dan gevorderd wordt.
Carlo Jadnanansing
