Verkavelen en verkavelingsvergunning

Uit mediaberichten over het verkavelingsproject Sabaku Village blijkt dat er tussen de verschillende overheidsorganen geen eenstemmigheid bestaat over de betekenis van de begrippen ‘verkavelen’ en ‘verkavelingsvergunning’. Hieronder een bijdrage aan de discussie zonder partij te kiezen. 

Verkavelen

De definitie luidt alsvolgt (artikel 1 van de Stedebouwkundige Wet; SW): 

“het verdelen van een terrein met een zakelijke titel in twee of meer grondstukken geschikt voor bebouwingsdoeleinden”. 

Het begrip zakelijke titel betekent het tegenovergestelde van een persoonlijke titel. Een zakelijke titel is overdraagbaar, een persoonlijke titel niet. Naar onze mening vallen onder zakelijke titel alle zakelijke rechten volgens het Surinaamse recht. De belangrijkste zijn: (allodiale) eigendom, erfpacht en grondhuur. 

In het geval van Sabaku Village heeft de Staat het eigendomsrecht gekocht en geleverd gekregen waardoor het is gaan behoren tot het vrije domein van de Staat. Dit betekent dat de Staat volledig eigenaar is. Wanneer de Staat dus overgaat tot het verdelen van de aangekochte grond in kavels voldoet deze handeling geheel aan de definitie van artikel 1 SW. 

De opvatting van de minister van GBB zoals neergelegd in de gepubliceerde brief d.d. 8 juni 2022 aan haar collega van O.W. dat in casu geen sprake is van een verkaveling lijkt juridisch onjuist. 

In de brief wordt gesteld dat er geen sprake is van een zakelijke titel doch van het verdelen van de grond voor het verlenen van enig persoonlijk/zakelijk recht op domeingrond. 

Op grond van haar opvatting komt de minister van GBB ten onrechte tot de slotsom dat er geen verkaveling is en dus ook geen verkavelingsvergunning nodig is. 

Verkavelingsvergunning

Op grond van het bepaalde in artikel 7 lid 1 SW is een verkavelingsvergunning gebaseerd op een structuurplan of in afwachting daarvan op de staatsbesluiten waarbij de woongebieden zijn aangewezen. Eén van deze woongebieden is Paramaribo, waarvan het project Sabaku Village deel uitmaakt. Dit betekent dat voor een verkaveling in principe een verkavelingsvergunning nodig is.

Bedoeling verkavelingsvergunning:  

a. de koper van een kavel zekerheid bieden dat hij kan rekenen op goede infrastructurele werken zoals ontwatering en nutsvoorzieningen; 

b. ervoor zorg te dragen dat het verkavelingsproject past in de ruimtelijke ordening van het desbetreffende gebied.  

Aanvraag verkavelingsvergunning 

Volgens artikel 8 SW moet de aanvraag gedaan worden door de eigenaar of een ander zakelijk gerechtigde. Nadat de aanvraag in behandeling is genomen moet deze worden gepubliceerd, zodat derden hun bezwaren kunnen uiten. 

De praktijk is dat de verkavelaar – als zijn plan goed bevonden wordt – een bereidverklaring met een geldigheidsduur van een jaar krijgt in afwachting van de definitieve vergunning. Deze krijgt hij pas als alle voorwaarden zijn nageleefd. 

Heeft de Staat als verkavelaar een verkavelingsvergunning nodig? 

Wij zijn geneigd deze vraag ontkennend te beantwoorden – niet omdat er geen sprake is van een verkaveling – maar vanwege de wettekst. 

Deze lijkt alleen geschreven te zijn voor particuliere verkavelingen. Dit kan afgeleid worden uit artikel 7a lid 2 SW waarin staat dat akten waarbij terreinen binnen een woongebied worden verdeeld en toegescheiden in twee of meer grondstukken danwel in gedeelten worden overgedragen mogen door een notaris niet worden verleden, tenzij hem is gebleken van de door de minister verleende goedkeuring van die verdeling

Krachtens artikel 670 lid 2 B.W. behoeven de akten waarbij de Staat partij is niet notarieel te worden verleden. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de bepaling van art. 7 lid 2 SW niet van toepassing is op de verkavelingen die van Staatswege plaatsvinden. 

Maar voorts is het zo dat volgens artikel 14 lid 1 DUD de uitgifte in grondhuur gezien wordt als een eenzijdige rechtshandeling. Het begrip overdragen is van toepassing op meerzijdige rechtshandelingen

Is het verkavelen zonder vergunning in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur? 

Hoewel formeel gezien de Staat geen verkavelingsvergunning nodig heeft, is het ons inziens in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur om deze niet aan te vragen. 

Voor alle verkavelingen is de ratio dat aan de grondverkrijgers een kavel moet worden afgestaan die voldoet aan de eisen m.b.t. infrastructurele werken. 

De minister van OW heeft verklaard dat de ontwatering van het gebied niet voldoet aan de geldende eisen. 

Het zou daarom van behoorlijk bestuur getuigen als eerst aan alle voorwaarden die gelden voor particuliere verkavelingen is voldaan alvorens tot uitgifte in grondhuur wordt overgegaan.  

Kewita Soerjoesing LL.B.

Ragini Dhanes MICL LL.B.

Paramaribo, 11 juni 2022

error: Kopiëren mag niet!